Affaires Immobilières de Grande Valeur et Spécialiste du Droit Immobilier dans Toute la Turquie

Oui, mais des conditions s'appliquent. Les personnes physiques étrangères peuvent acheter un bien immobilier en Turquie sous réserve du principe de réciprocité. Le principe de réciprocité signifie : Si le pays de citoyenneté de l'étranger accorde également des droits d'acquisition immobilière aux citoyens turcs, cet étranger peut également acheter un bien immobilier en Turquie. Les pays de l'UE, États-Unis, Royaume-Uni, Russie satisfont généralement l'exigence de réciprocité. Le ministère des Affaires étrangères effectue une recherche de réciprocité et notifie le bureau du registre foncier. De plus, il existe des limitations sur la quantité de biens immobiliers qu'un étranger peut acheter : maximum 30 hectares (300 000 m²) par personne, maximum 10% de la superficie du district. Les biens immobiliers ne peuvent être acquis dans les zones militaires interdites et les zones de sécurité. La règle de distance de 50 mètres de la bande côtière s'applique. Le processus de transfert d'acte prend environ 2 à 4 semaines.

Une action en annulation d'acte de propriété est intentée lorsque l'enregistrement de propriété dans le registre foncier est illégal. Les ventes simulées (fictives), les ventes effectuées sous contrainte (menace) ou par fraude, les transactions par des personnes juridiquement incapables, la falsification dans le registre foncier (contrefaçon de signature) sont des motifs d'annulation d'acte. L'action est intentée devant le tribunal cadastral ou le tribunal civil où se trouve la propriété. Lors de l'intention d'une action en annulation d'acte, une décision de mesures conservatoires doit être demandée ; sinon, la propriété peut être vendue à des tiers ou hypothéquée. Durée : Tribunal de première instance 1-3 ans, examen d'expert 3-6 mois, procédure d'appel +1-2 ans, procédure de cassation +1-2 ans. Le processus total est de 3 à 7 ans. Dans les biens de grande valeur (par exemple, villa d'une valeur de 5 millions TL à Istanbul), les parties utilisent généralement tous les recours juridiques (appel, cassation), donc les processus sont prolongés. Concernant la prescription : La prescription générale pour l'action en annulation d'acte est de 10 ans, mais une prescription de 5 ans s'applique dans les cas de fraude.

Une action en partage est intentée lorsque l'un des copropriétaires d'un bien en copropriété demande la division. Selon le Code civil turc, tout copropriétaire peut demander le partage à tout moment ; les autres copropriétaires ne peuvent l'empêcher. Le partage se fait de deux manières : (1) Division physique (partage en nature) : Si la propriété peut être divisée selon les réglementations d'urbanisme, un projet d'expert est préparé et chaque copropriétaire reçoit une parcelle indépendante selon sa part. Par exemple, si un terrain de 1000 m² est partagé à 1/2 entre deux copropriétaires, chacun peut recevoir une parcelle indépendante de 500 m². (2) Vente et distribution : Si la propriété est indivisible (par exemple, appartement, petite parcelle), le tribunal ordonne la vente. La propriété est vendue aux enchères publiques et le produit distribué entre les copropriétaires selon les parts. Les copropriétaires peuvent enchérir en premier, puis les tiers. Durée : Tribunal de première instance 1-3 ans, évaluation d'expert 3-6 mois, transaction de vente/partage 6-12 mois, appel et cassation +1-2 ans. Le processus total est de 2 à 5 ans. Dans les biens de grande valeur (par exemple, villa d'une valeur de 10 millions TL à Bodrum), le processus d'évaluation prend plus de temps et les parties font plus d'objections.

La fraude du défunt se produit lorsqu'une personne décédée (défunt) a transféré une propriété à des tiers sans paiement effectif ou à un prix très bas de son vivant pour nuire aux héritiers. Exemple : Le défunt a transféré sa villa d'une valeur de 10 millions TL sur son lit de mort (dernière année) à un proche parent ou un tiers en fait sans recevoir d'argent montré comme "vendu pour 100 000 TL" dans le registre foncier. Ou le prix de vente n'a jamais été payé, seulement la vente montrée sur papier. Dans ce cas, les héritiers légaux (enfants, conjoint) peuvent intenter une action en annulation d'acte de propriété pour fraude du défunt. Preuves : Les mouvements du compte bancaire du défunt sont examinés (le prix de vente a-t-il été reçu ?), les factures d'électricité-eau sont vérifiées (la possession a-t-elle changé, le défunt a-t-il continué à vivre dans la maison jusqu'à la mort ?), les témoignages sont collectés, l'état de santé du défunt dans la dernière période est investigué (le défunt avait-il la capacité de volonté ?). Prescription : Prescription de 5 ans à compter du décès du défunt (Code civil turc art. 565). Délai de forclusion d'1 an à compter de la connaissance de la fraude. Processus : Première instance 2-4 ans, analyse financière d'expert 3-6 mois, appel et cassation +2-3 ans. Total 4-7 ans. Si l'action est gagnée, l'acte est annulé et la propriété retourne à la succession (héritage), distribuée entre les héritiers.

Le droit de préemption (chefâa) est le droit des copropriétaires d'acheter une part au même prix et conditions lorsqu'un autre copropriétaire vend sa part à un tiers. Réglementé dans le Code civil turc. Exemple : Une villa d'une valeur de 10 millions TL à Istanbul Bebek est partagée à 1/2 entre deux copropriétaires. L'un des copropriétaires a vendu sa part de 1/2 à un tiers pour 5 millions TL. L'autre copropriétaire peut exercer le droit de chefâa en s'adressant au tribunal dans les 3 mois suivant la connaissance de la vente en disant "Je veux aussi acheter cette part en payant les mêmes 5 millions TL." Conditions : (1) La propriété doit être en copropriété (copropriété ou société simple), (2) Une part doit être vendue à un tiers, (3) La vente doit être notifiée au copropriétaire via notaire ou tribunal, (4) Le copropriétaire doit accepter l'achat au même prix avec les mêmes conditions. Délais : L'action doit être intentée dans les 3 mois suivant la connaissance de la vente, maximum 2 ans à compter de la date de vente. Le droit tombe si le délai expire. Procédure d'action : Première instance 6-18 mois, cassation +1 an. Total 1-3 ans. Lorsque la décision du tribunal est finalisée, le copropriétaire dépose le prix de vente au trésor du tribunal et l'acte lui est transféré. Le droit tombe si le prix n'est pas déposé.

Les honoraires d'avocat immobilier sont déterminés en fonction du type d'affaire, de la valeur immobilière et de la complexité du processus. Le Tarif minimum des honoraires d'avocat (Ordre des avocats de Turquie) détermine le cadre de base des honoraires, mais un accord libre est conclu dans les affaires de grande valeur. Modèles de rémunération : (1) Honoraires forfaitaires : Montant spécifique, par exemple 100 000-300 000 TL pour une action en annulation d'acte. (2) Tarif horaire : Consultation horaire, généralement 5 000-15 000 TL/heure. (3) Honoraires de succès : 5-15% de la valeur immobilière obtenue. Par exemple, si une action en annulation d'acte d'une valeur de 10 millions TL est gagnée, 500 000-1 500 000 TL d'honoraires de succès. (4) Modèle hybride : Combinaison forfaitaire + honoraires de succès. Par exemple, 200 000 TL forfaitaires + 10% de la valeur obtenue comme honoraires de succès. Dans les affaires de grande valeur (bien immobilier 500 000 USD+), les modèles d'honoraires de succès sont préférés car l'avocat reçoit des honoraires en fonction de la performance. Pour les transactions d'actes étrangers : Les honoraires de consultation sont généralement de 50 000-150 000 TL (incluant recherche de réciprocité, préparation de documents, suivi d'acte). Les honoraires sont déterminés par contrat d'avocat écrit et divulgués de manière transparente. Une évaluation du dossier est effectuée lors de la consultation initiale et des informations sur les honoraires estimés sont fournies. Notre cabinet propose des forfaits spéciaux pour les clients fortunés.